¿Se puede traspasar un local alquilado sin permiso del casero? Lo que dice la LAU sobre renta, porcentaje y contratos antiguos
Es la duda que más frena a quien quiere traspasar un bar, una tienda o una peluquería: si el dueño del local tiene que dar permiso y si se lleva una parte. La respuesta está en dos sitios, por este orden: en tu contrato y en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Actualizado el 16 min de lecturaNormas comprobadas en el BOE el
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- Si tu contrato de local es de 1995 o posterior y no dice nada sobre la cesión, puedes traspasar sin permiso del casero: el art. 32.1 de la LAU te deja ceder el contrato sin su consentimiento.
- Lo que sí puede exigir el casero por ley es una subida de renta del 20 % (art. 32.2 LAU) y que le notifiques la cesión de forma fehaciente en el plazo de un mes (art. 32.4 LAU). Si no notificas, puede resolver el contrato (art. 35 LAU).
- En contratos desde 1995 la ley no da al casero ningún porcentaje del traspaso. Pero en locales manda lo pactado (art. 4.3 LAU): si tu contrato exige permiso, prohíbe ceder o fija un porcentaje, esa cláusula obliga.
- El comprador no firma un contrato nuevo: se queda con el tuyo, con los años que resten, la misma renta (más el 20 % si el casero lo pide) y la misma fianza de dos mensualidades (art. 36 LAU).
- En contratos de local anteriores al 1 de enero de 1995 sigue la ley de 1964: el casero tiene tanteo de 30 días, una participación legal del 10, 20 o 30 % de lo que se paga por el traspaso del local (no por las existencias ni los enseres) y puede subir la renta un 15 %. Ahí hace falta escritura pública.
En esta guía
- Primero tu contrato, luego la ley
- Contrato de 1995 o posterior sin cláusula: puedes ceder sin permiso
- Qué puede exigir el casero y qué no
- Si tu contrato tiene cláusula: permiso, prohibición o «el 15 % para el propietario»
- Qué hereda el comprador: duración, renta, fianza y suministros
- Contratos anteriores a 1995: la ley de 1964, el tanteo y el porcentaje del casero
- Cómo hablar con el casero (aunque no necesites su permiso)
- Cuándo necesitas un abogado antes de seguir
Primero tu contrato, luego la ley
En los alquileres de local la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) funciona al revés que en los de vivienda: casi todo lo que dice se puede cambiar por contrato. Por eso la primera respuesta a «¿puedo traspasar?» no está en el BOE, sino en el papel que firmaste.
Las tres cosas que hay que buscar en el contrato
- Una cláusula de cesión o subarriendo: que la prohíba, que la permita «con consentimiento previo y escrito del arrendador» o que no diga nada.
- Una cláusula de participación: un porcentaje del precio del traspaso para el propietario, o un pago fijo por ceder.
- La fecha del contrato y, si viene de uno anterior, la del original. Antes del 1 de enero de 1995 se aplica otra ley, la de 1964, con reglas muy distintas.
Si no encuentras ninguna de las dos cláusulas y el contrato es de 1995 o posterior, estás en el caso más sencillo, que viene a continuación. Si tu contrato es verbal, vale igual y puedes exigir al casero que lo ponga por escrito (art. 37 LAU); hazlo antes de anunciar el negocio, porque el comprador querrá leerlo.
Contrato de 1995 o posterior sin cláusula: puedes ceder sin permiso
Fíjate en que la ley no habla de «traspaso». Lo que tú llamas traspaso es, para la LAU, una cesión del contrato de arrendamiento: el comprador ocupa tu sitio en el mismo contrato. El negocio (clientela, mobiliario, existencias, plantilla) se vende aparte, y de eso trata cómo traspasar un negocio.
Firma el traspaso con el comprador
El contrato de traspaso incluye la cesión del alquiler y dice desde qué día el comprador es el inquilino y quién asume la subida del 20 %.
Notifica al casero en el plazo de un mes
De forma fehaciente: burofax con acuse de recibo y certificación de texto, acta notarial o la dirección electrónica que el contrato haya previsto (art. 4.6 LAU). Un WhatsApp no sirve como prueba segura. El plazo cuenta desde la firma, no desde que el comprador abre.
Guarda el justificante
Junto con el contrato de traspaso. Es lo que demuestra que cumpliste el art. 32 si el casero discute la cesión más adelante.
Se dice
«Para traspasar el local necesito que el propietario firme su autorización.»
En realidad
Con un contrato de 1995 o posterior que no diga lo contrario, no. El art. 32.1 LAU te permite ceder sin su consentimiento; lo que te exige es notificárselo de forma fehaciente en un mes. Otra cosa es que, por prudencia comercial, te convenga hablar con él antes.
Qué puede exigir el casero y qué no
| ¿Puede el casero…? | Respuesta | Dónde está |
|---|---|---|
| Negarse al traspaso o exigir su permiso | No. Puedes ceder sin su consentimiento. | Art. 32.1 LAU |
| Subir la renta | Sí, un 20 % de la renta en vigor. | Art. 32.2 LAU |
| Exigir que le avises | Sí, de forma fehaciente y en el plazo de un mes. | Art. 32.4 LAU |
| Llevarse un porcentaje del precio | No por ley. Solo si tu contrato lo pacta. | Arts. 4.3 LAU y 1255 CC |
| Quedarse él el negocio por el mismo precio | No. La ley de 1994 no le da tanteo ni retracto sobre el traspaso. | Arts. 31 y 25 LAU |
| Obligar al comprador a firmar un contrato nuevo | No. El comprador se subroga en tu contrato con la duración que le quede. | Art. 32.1 LAU |
| Resolver el contrato si cedes sin notificar | Sí. Ceder incumpliendo el art. 32 es causa de resolución. | Art. 35 LAU |
Si tu contrato tiene cláusula: permiso, prohibición o «el 15 % para el propietario»
Aquí está la trampa de los artículos que dicen «el traspaso no necesita permiso, y punto». El art. 32 es la regla por defecto, pero el art. 4.3 permite que el contrato la cambie, y el Código Civil respalda lo pactado.
- «Queda prohibida la cesión y el subarriendo». Vale y obliga. Si cedes igual, el casero puede resolver el contrato (art. 35 LAU). La salida es negociar: que consienta por escrito, normalmente a cambio de algo (más renta, un nuevo plazo, un pago).
- «La cesión requerirá el consentimiento previo y escrito del arrendador». Sin ese consentimiento no hay cesión válida. Pídelo por escrito antes de firmar con el comprador, con su nombre y las condiciones.
- «En caso de traspaso, el arrendador percibirá el 15 % del precio». La ley de 1994 no prevé esta participación, pero tampoco la prohíbe expresamente, y en locales rige lo pactado. Lo prudente es contarla como un coste del traspaso; si crees que la cláusula es abusiva, es asunto para tu abogado, no para discutirlo delante del comprador.
Qué hereda el comprador: duración, renta, fianza y suministros
«Mi contrato era de diez años y solo estuve cinco, ¿sigue vigente para la nueva arrendataria? ¿Me devuelven la fianza?» Las dos respuestas salen de la misma idea: el comprador se subroga en tu contrato, que sigue siendo el mismo. Y tú sales de él: desde la cesión notificada, la renta se la debe el comprador al casero, así que no firmes como fiador ni avalista del comprador aunque el casero lo pida.
| Elemento | Qué pasa al ceder | Qué pactar en el traspaso |
|---|---|---|
| Duración | El comprador se queda con los años que resten, con sus prórrogas pactadas. | Fecha de fin y prórrogas por escrito; son parte del precio. |
| Renta | La misma, más el 20 % si el casero lo reclama (art. 32.2 LAU). | Que el comprador asume la subida y las actualizaciones. |
| Fianza | Dos mensualidades en locales (art. 36.1 LAU). Sigue en manos del casero, ligada al contrato: no te la devuelve. | El comprador te paga su importe dentro del precio y la recuperará él al final del contrato. |
| Avales o depósitos extra | No pasan solos al comprador ni se cancelan solos. | Que el comprador constituya el suyo y el casero te libere del tuyo, por escrito. |
| Suministros | Están a tu nombre; no van con el contrato de alquiler. | Cambio de titularidad con lectura de contadores el día de la entrega. |
Contratos anteriores a 1995: la ley de 1964, el tanteo y el porcentaje del casero
Si tu contrato de local se firmó antes del 1 de enero de 1995, olvida casi todo lo anterior. Las disposiciones transitorias de la LAU de 1994 mandan que esos contratos sigan rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, donde el traspaso tiene nombre propio, requisitos de forma y derechos para el propietario.
| Regla | Qué dice | Artículo (texto 1964) |
|---|---|---|
| Qué es un traspaso | La cesión del local, mediante precio y sin existencias, a un tercero que se subroga en el contrato. | Art. 29 |
| Requisitos | Llevar al menos un año explotando el local; que el comprador se obligue a seguir un año con un negocio de la misma clase; precio cierto; notificación fehaciente al casero de la decisión y el precio; escritura pública; y notificar el traspaso hecho en los ocho días siguientes. Si falta alguno, el casero puede no reconocer el traspaso. | Art. 32 |
| Tanteo del casero | Puede quedarse él el local por el precio ofrecido, dentro de los 30 días siguientes a tu notificación. Hasta entonces no puedes firmar con el tercero. | Art. 35 |
| Retracto del casero | Si no le notificas o traspasas por menos de lo notificado, puede recuperar el local pagando ese precio. | Art. 36 |
| Participación en el precio | Si no ejerce tanteo ni retracto: lo que pactéis o, sin acuerdo, el 30 % si el local se construyó u ocupó antes del 18-7-1936, el 20 % entre esa fecha y el 1-1-1942 y el 10 % después. Suben un 50 % si tú lo adquiriste por traspaso hace menos de tres años. El comprador retiene esa cantidad del precio para pagarla al casero. | Art. 39 |
| Si vendes también el negocio | El precio del local debe figurar por separado del de existencias, enseres o negocio, en la oferta al casero y en la escritura. El casero participa solo sobre lo que se paga por el traspaso del local (el alquiler que se cede), no sobre el resto. | Art. 41 |
| Subida de renta | Lo que acuerde con el comprador o, sin acuerdo, un 15 %. | Art. 42 |
Se dice
«Me han dicho que ha cambiado la ley y que el casero ya no se lleva nada del traspaso.»
En realidad
Depende de cuándo firmaste. En contratos desde 1995 la ley no le da porcentaje (salvo que el contrato lo pacte). En contratos anteriores a 1995 la ley de 1964 sigue viva y sí le reconoce el 10, 20 o 30 % de lo que se paga por el traspaso del local, más tanteo y retracto. Y si tu contrato antiguo venció y se renovó por tácita reconducción, ha pasado a la ley de 1994 (DT 1.ª.2 LAU).
Cómo hablar con el casero (aunque no necesites su permiso)
Cuando tengas comprador serio, habla con él
Cuéntale quién es, qué va a hacer en el local y que la ley te permite ceder. Ofrécele lo que ya le corresponde (el 20 %) y, si te interesa, algo más a cambio de una prórroga para el comprador.
Si acepta, que lo firme
Un documento de toma de razón con el nombre del comprador, la fecha de la cesión, la renta resultante y la confirmación de que la fianza pasa a garantizar al nuevo inquilino.
Si no acepta y el contrato no le deja negarse, notifica igual
Burofax con acuse y certificación de texto dentro del mes siguiente a la firma, con la identidad del comprador y la fecha de efecto.
Cuándo necesitas un abogado antes de seguir
- Contrato anterior a 1995, o que viene de uno anterior por subrogación: hay escritura, plazos de tanteo y porcentajes, y un error de forma permite al casero no reconocer el traspaso.
- Cláusula de prohibición, consentimiento o participación y un casero que no contesta o pide demasiado.
- Casero nuevo por herencia o venta del edificio que discute tus condiciones: el adquirente del local se subroga en tu contrato (art. 29 LAU), pero conviene que lo recuerde un profesional.
- Comprador que quiere cambiar la actividad: en contratos de 1964 hace falta mantener un año la misma clase de negocio; en los de 1994 depende de lo que diga tu contrato sobre el destino del local, y de la licencia.
Lo demás (qué entra en el traspaso, trabajadores, deudas, impuestos y el contrato con el comprador) está en cómo traspasar un negocio. Para saber cuánto pedir teniendo en cuenta los años que quedan y la subida del 20 %, lee ¿cuánto vale mi empresa?; para los impuestos del dinero que cobres, qué impuestos pagas al vender.
Preguntas frecuentes
¿Se puede traspasar un local alquilado sin el consentimiento del propietario?
Sí, si el contrato es de 1995 o posterior y no prohíbe ni condiciona la cesión: el art. 32.1 de la LAU permite al inquilino de un local ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador. Tienes que notificárselo de forma fehaciente en el plazo de un mes y él puede subir la renta un 20 %. Si el contrato exige permiso o prohíbe ceder, manda el contrato (art. 4.3 LAU).
¿Qué porcentaje del traspaso se lleva el propietario del local?
Ninguno por ley en contratos de 1995 o posteriores: la LAU de 1994 solo le da una subida de renta del 20 %. Hay porcentaje en dos casos: si tu contrato lo pacta, o si tu contrato es anterior a 1995 y se rige por la ley de 1964, que fija un 10, 20 o 30 % de lo que se paga por el traspaso del local según la antigüedad del edificio (art. 39 del texto de 1964).
¿Me devuelven la fianza del local al traspasar el negocio?
El casero no, porque la fianza (dos mensualidades en locales, art. 36 LAU) está ligada al contrato y el contrato sigue con el comprador. Lo habitual es que el comprador te pague el importe de la fianza dentro del precio del traspaso y la recupere él cuando termine el alquiler.
Mi contrato era de diez años y solo he estado cinco: ¿sigue vigente para el nuevo?
Sí. En la cesión el comprador se subroga en tu contrato y se queda con los cinco años que restan, con la misma renta (más el 20 % si el casero lo pide) y las mismas cláusulas. No tiene que firmar un contrato nuevo salvo que él y el casero lo prefieran, y entonces ya no es una cesión.
Si el nuevo inquilino deja de pagar, ¿me lo pueden reclamar a mí?
Una vez cedido el contrato y notificada la cesión, el inquilino es el comprador y las rentas posteriores se las debe él al casero. Te pueden reclamar si firmaste como fiador o avalista del comprador, si no notificaste la cesión o si el contrato de traspaso te dejó obligado a algo. Guarda el burofax y no avales al comprador.
¿Puede el propietario quedarse él con el negocio por el mismo precio?
Solo si tu contrato es anterior a 1995: la ley de 1964 le da un derecho de tanteo de 30 días desde que le notificas el precio (art. 35 del texto de 1964). En contratos de 1995 o posteriores no existe ese derecho; el tanteo y retracto de los arts. 25 y 31 de la LAU protegen al inquilino si el dueño vende el local.
Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado): arts. 4, 25, 29, 31, 32, 35, 36, 37 y disposiciones transitorias 1.ª y 3.ª
- Decreto 4104/1964, texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: arts. 29, 32, 35, 36, 39, 41 y 42 (traspaso de local de negocio)
- Código Civil: arts. 1091 y 1255 (fuerza de los contratos y libertad de pactos)
Esta guía explica la ley española en general a la fecha indicada arriba. No sustituye el consejo de un abogado, gestor o asesor fiscal que conozca tu caso: los plazos, los contratos y la comunidad autónoma cambian la respuesta.